手把手教你读懂房屋披露报告

看到动辄成百上千页的房屋披露报告,
有没有抓狂的感觉?

 

Lisa教你读懂房屋披露报告

重点该看什么内容呢?

卖方披露报告文件是在美国贷款买房过程中需要买家注意的重要文件之一。在美国加州是由卖方向潜在买家提供披露报告的,买方必须签署卖方的披露与报告,对未来自己可能购买的房屋负责。

什么是卖方披露(Sell Disclosures)是指由卖方向潜在买方提供的一套文件。

包括:


Preliminary/title report 产权报告

Natrual Hazard Report 自然灾害报告

Inspection Report 房屋检查报告

Transfer Disclosure Statement 房屋转让公开声明

HOA doc. HOA提供的文件等


产权报告

房屋产权报告会对房屋的持有人和产权形式进行披露和报告。购房者,特别是未婚情侶尤其要注意对于产权和贷款的分配处理问题。用于划清房子产权的问题以及房子本身有没有用于抵押等。

重点看什么呢?

一是看房屋所有权。

常见的是PUD和Condominium。

Condominium通常指土地所有权是整个社区的住户共同持有。

PUD(Planned Unit Development)就是我们最常见的single family house。

Townhouse有时候会写Condominium有时候又写PUD,这个主要是当时建商在建造房屋时向city申请的类别,这种情况下即使是PUD,但这个房子是社区统一规划建造的,也不能像对待普通single family house一样新建或者加建。

二是关于Easement。

指的是别人对你土地的使用权。最常见的是房屋的侧院,或者土地上前后有两个房子保留一个通道,方便技术人员去检查水电等。虽然这个侧院/通道是前院的屋主所有,但是后院的人拥有使用权。

 

自然灾害报告

 

 

Newark和Foster city有一些flooding zone,可能会有强制洪水险。南湾sunnyvale和mountain view地区有不少superfund site,规划是通过政府审批的,理论上居住没问题,但也不能完全排除潜在危害。

房屋检查报告

 

 

一般包括房屋检查报告(home inspection report),白蚁检查报告(termite inspection)和屋顶检查报告(roof inspection)。

检查内容主要包括房屋基本结构(Structure)、供排水管(Plumbing),冷暖设备(Heating and Air Conditioning Systems),地基(Foundation)、屋顶(Roof)、供电系统(Electrical Systems)、以及车库(Garage)等。

重点看什么呢?

一是看地基。

如果房屋报告中显示墙壁有裂缝,就要格外小心了。因为动辄可能就要上万刀的费用,如果在山上,洪水区,还可能会后患无穷。

二是看白蚁。

白蚁也是加州房子非常容易出现的问题,如果木头被白蚁侵蚀,修复不止花费巨大,而且可能对房屋主体结构造成伤害,构成不可逆转的危害。



房屋转让公开声明

是由卖家完成的对房屋状况的描述,Yes/No问题的回答,以及手写的解释。如果房屋近期有维修、噪音问题等,都需要在这份声明中进行披露。

比如按照规定,如果3年内有人在房屋里去世,屋主要主动披露。

 

HOA提供的文件

包括HOA业主委员会的规章制度,条件和限制。卖家可以通过这份文件了解每月需要支付的HOA费用以及它所涵盖的服务。

重点看什么呢?

一是经常可能看到的Rental Cap。

大多数有HOA的房子都会限制30或60天以内的短期出租,也就是说不可以用来做AirBnb。这些规定都要在买前关注好。
另外,如果规定只有25%的单元可以出租,而这个小区目前的出租率是54%。如果有新房子要出租,房主就只能在waiting list上排队。租期通常只有一年,如果还想继续出租,就要重新排队。这对于投资房的买家来说就要小心了。

二是可能有诉讼,以及如果失败需要支付的赔偿金额。如果楼内有一户正在进行法律诉讼,整栋楼都可能无法贷款。